Droit de préemption
Le mardi 31 juillet 2007 dans la catégorie Immobilier
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à la commune d'acheter en priorité, des biens mis en vente dans des zones préalablement définies. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d'intérêt d’ordre public. Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé.
Les biens préemptables :
La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans qui font l'objet d'une vente.
Sont exclus du droit de préemption :
- les biens immobiliers faisant l'objet d'une donation ou d'une succession
- les immeubles appartenants aux organismes d'HLM
- les fonds de commerce
- les lots de copropriété (d'habitation et/ou professionnel) portant sur un seul local
- les biens cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire
Le droit de préemption s'exerce de plein droit :
- à l'intérieur des périmètres urbains (zones U)
- dans les zones d'urbanisation future (zone NA)
- dans les espaces naturels et sensibles couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur
- dans les zones d'aménagement concerté (ZAC)
La DIA : déclaration d’intention d’aliener
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, il faut adresser au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente (en pratique, c’est le notaire qui se charge de cette formalité).
Le défaut de DIA peut donner lieu à une action en annulation de la vente pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique.
La mairie a 2 mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.
A ce stade la commune peut :
- ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation), ou renoncer expressément à exercer son droit. Le bien peut être mis en vente au prix annoncé dans la DIA.
- accepter au prix proposé, la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les 3 mois et le prix payé, dans les 6 mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers.
- faire une contre-proposition. Le propriétaire a 2 mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement. Le juge va fixer le prix (comme en matière d'expropriation) en se référant aux prix des transactions récentes sur des biens identiques. Les parties peuvent renoncer l'une à acheter, l'autre à vendre, pendant la procédure et les 2 mois suivants. Si la commune renonce à acheter avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA. En revanche, si elle y renonce après, il peut vendre pendant une période de 5 ans au prix fixé judiciairement (éventuellement révisé par l'indice du coût de la construction).